Wyjście z najmu przed terminem: kiedy wolno, ile to kosztuje i jak nie zapłacić za cały pozostały okres

Różnica między najmem na czas oznaczony a nieoznaczony bywa odkrywana dopiero w momencie, w którym najemca chce wyjść. Umowę na czas nieoznaczony wypowiada się z zachowaniem terminów ustawowych. Umowę na czas oznaczony - tylko w wypadkach w niej wskazanych.

Co decyduje: zapis w umowie

Kodeks cywilny pozwala wypowiedzieć najem na czas oznaczony wyłącznie w wypadkach określonych w umowie. Jeżeli umowa milczy, wypowiedzenie po prostu nie działa - a najemca, który wyprowadzi się mimo to, zostaje z obowiązkiem zapłaty czynszu do końca okresu.

Dlatego najważniejsza rozmowa o wyjściu z lokalu odbywa się przy podpisywaniu umowy, nie przy wyprowadzce. Zapis pozwalający wypowiedzieć umowę za trzy- czy sześciomiesięcznym wypowiedzeniem, choćby okupiony wyższym czynszem, jest zwykle najtańszą polisą w całym kontrakcie.

Warto sprawdzić też odwrotny kierunek: klauzule pozwalające wynajmującemu zakończyć umowę wcześniej z powodów miękkich („planowana przebudowa") potrafią zaskoczyć najemcę, który zainwestował w lokal.

Kiedy prawo pozwala wyjść niezależnie od umowy

Wady lokalu ograniczające jego przydatność do umówionego użytku dają najemcy narzędzia: żądanie obniżenia czynszu, a przy wadach uniemożliwiających korzystanie i nieusuniętych mimo wezwania - wypowiedzenie bez zachowania terminów. Dotyczy to również wad, o których wynajmujący wiedział i ich nie ujawnił.

Praktyczny warunek jest jeden i bywa przegapiany: wadę trzeba zgłosić na piśmie i wyznaczyć termin na usunięcie. Wyprowadzka bez tej sekwencji zamienia mocny argument w zwykłe zerwanie umowy.

Po drugiej stronie wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów przy zwłoce z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy - po uprzednim uprzedzeniu na piśmie i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu. Wypowiedzenie z pominięciem tego kroku jest bezskuteczne.

Realne pole do negocjacji

Gdy prawo nie daje wyjścia, zostaje porozumienie - i wbrew pozorom to droga najczęściej skuteczna. Wynajmujący także woli lokal wynajęty niż spór o czynsz z najemcą, który się wyprowadził; jego realna szkoda to okres pustostanu, nie pełny czynsz do końca umowy.

Trzy rzeczy zwykle domykają rozmowę: znalezienie następcy gotowego wejść w umowę, pozostawienie nakładów bez rozliczenia albo odstępne odpowiadające kilku miesiącom czynszu. Każde z nich jest tańsze niż proces, a wynajmującemu daje to, na czym mu zależy - ciągłość przychodu.

Porozumienie o rozwiązaniu umowy warto spisać z rozliczeniem kaucji, stanem lokalu i oświadczeniem o braku dalszych roszczeń. Ustne „dogadaliśmy się" wraca po roku jako pozew o czynsz za okres po wyprowadzce.